ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う!  

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4/18/2017

ワイキキの中古コンド: 現在のマーケット感

コンドを購入してから丸4年が過ぎようとしています。そのため購入に関する投稿は殆どないのですが、購入に関するプロセスは過去の記事を参考にしていただけるとして、マーケットがどのような状況かを久し振りに書いてみたいと思います。

このブログの根底にあるのは、ローンを使ってコンドを買おうというものです。定年してから大金を出費してコンドを買うのは無理があるので、資金が足りない分は、多少なりとも家賃収入で補い、なんとか時間を味方にして、コンドを手に入れようというものです。

ワイキキ中古コンドの現在のマーケットの状況は、販売されている物件は多くなく、全体的に売りに出されるとすぐに買手が付いています。魅力のある物件なら数日で契約がまとまっています。ブログでは30万ドル台のコンドを購入することを趣旨としてきましたが、1ベッドルームの売却物件は以下のような傾向があります。

  • 33万ドルぐらいまでの物件は、眺望がありません。下層の階です。コンドによっては、駐車場もありません。魅力には欠けます。手に届く物件を買うという覚悟を決めて、1,600ドルぐらいの家賃収入で月々の収支が保てるかがポイントだと思います。
  • 35万ドル程度の物件だと、10階前後で眺めが少しありますが、建物が見える確率が高いはずです。悪くはないけれど、良くもない普通の感じだと思います。
  • 38万ドル前後から40万ドルでは、アラワイ運河越しに、マウンテンビューが臨めます。物件によっては少しは海が見える場合もあるt思います。

FRBは金利を上げて、長期金利も上昇し始めていましたが、トランプ政権の不確実な部分が浮き出てきて、モーゲージの金利は、落ち着いているようです。現時点では、大手の銀行が、30年固定ローンで3.6%程度の金利となっているため、外国人が利用する場合は、プラス1%程度で、最低金利のレンジに戻っています。

物件自体の良し悪しを除くと、月々の収支がどうなるかということが一番大きな課題になります。その意味で、低金利というのは非常に有利に働きます。1ベッドルームの賃料は、1,500から2,000ドル程度です。40万ドルに近い物件を買えば、2,000ドル近い収入が得られるはずです。この収入に対して、以下の費用を考えれば概ね大丈夫です。
  1. 不動産会社の管理費: 賃貸料の10%程度(会社による)
  2. コンドの管理費: 500‐700ドル程度 (物件情報に表示)
  3. ローン返済費

1から3までを足した金額がどれだけ家賃収入でカバーできるかが問題です。まずは、購入したいコンドを定めて、家賃収入を想定します。その上で、1と2の管理費を決めて、ローン金利を4.5-5.0%として全体をシミュレーションすれば、必要な頭金がどの程度で、毎月の収支がどうなるかを推測できます。

4/11/2017

驚き!タックスリターンが返送される。

カミさんから「郵便局が連絡してきて、テキサスに送った郵便が配達されずに戻ってきたから、返してもらうことにした」とLINEに突然の書き込み。

私、「マジで?」

帰宅する直前に見たので、帰りの電車はとても不機嫌。4月18日が締め切りでどうするの?もっとも、配達状況を確認していれば、事態を早く認識していたのですが ・・・。

家に帰ると、3月末に出したTax Returnが戻っている。(流石、日本の郵便は優秀。)

確かめると、宛先は間違っていない。何度見直したことか。

Department of the Treasury
Internal Revenue Service
Austin, TX  73301-0215
USA

送り先は、専用のZIPコードなのに、なぜ配達しなかった?USPS。

締切に間に合わず、変なことになると嫌なので、確認するため、まずはネット検索。すると、国際窓口を発見。海外に住んでいる人や国際的な税金の問題を尋ねる連絡先のようですが、締切の問題だから誰でも答えてくれるだろうと、適当に自動音声の選択肢を選んでいくと女性の担当者と繋がりました。

一応状況を説明。
「日本人で、レンタル物件の収入があって、1040NRで申告してます。損失の申告が目的で、支払う税金はないので、指定の住所に送ったら、配達されずに戻ってきたんです。」(もちろん、英語で。)
「締切近づいてますが、今から送ってペナルティはないですよね?他に、必要な申告とかもないですか?」

とすると、答えはシンプル。

"Just resend it." (もう一度送って)

仕方がないので、タックスリターンのフォームをもう一度送ることにしました。カミさんに郵便局に行ってもらうので、理由もなく返送されたのだから無料で送れないかは聞いて欲しいと依頼。手元に戻る前に指示すれば、無料で再度送ってくれるらしいです。

今度は、配達状況を確認します。



4/09/2017

アラモアナのTARGETが10月にオープン予定

アラモアナセンターの旧ノードストロームの場所に、TARGETがオープンすると発表されたのは、確か昨年私がハワイに行く前のことではなかったかと思います。

あれから半年ぐらいが過ぎて、2017年の秋にオープンすると発表されました。

アラモアナセンターのウェブサイトによると、アパレル、ベイビー用品、雑貨、エレクトロニクス、娯楽、ドラッグ・日用品、化粧品、玩具、生鮮、スポーツ用品、等など、ほとんどのカテゴリーをカバーしているようです。ブランド品や専門店、フードランドにTARGETが加わると、ショッピングは、アラモアナで必要十分という状況ができるのではないかと思ってしまう程です。

TARAGETのが発表したデータでは、新しいテポの広さは、139,500スクエアフィート。出店が予定されているTARGETのなかでも店舗面積が結構大きいです。ワイキキにあるノードストロームの広さが、34,000スクエアフィートらしく、これと比較すると広さは4倍以上なのですが、アラモアナのマウカウィングの2階と3階部分で、元々あったノードストロームって、そんなに広かったかな?と頭の中ではクエスチョンマークが灯っています。

テレビ局のKHONのニュースでは、店舗の中にスターバックスが入ることも紹介されています。また、TARGET Mobileの名前があるので、携帯電話の調達も可能になりそうです。SIMカードが売っているとなお良しと思っています。10月にオープンというニュースも出ているので、自分のハワイ訪問と重なることを期待します。