ハワイ、ワイキキでコンドミニアムを買う！

ワイキキにコンドミニアムを買いたい人は必見のブログです。ハワイの住宅ローンを使ったコンド購入記。実体験を通じて得た情報をお届けします。コンドミニアム購入の体験ブログは存在します。しかし、物件選び、ローン申請、外国為替、確定申告、タックスリターン（ついでにタイムシェアも）など、他では得られない、詳しい情報が満載です。

4/30/2013

ビュー以外に見るべきは？

好みや目的は人それぞれなので、何が気になるかは千差万別でしょう。一生持つ気で買って将来は自分で使いたいと思ったハワイのコンドでも、不動産エージェントからはほとんどの人が買い替えをされますよと言われました。とりあえずは、賃貸に出すということも含めて何が重要かと考えました。実際に物件を見に行って、眺望以外に大事だと思ったことを上げておきます。

バスタブ
結構広めの1BRでも、シャワーのみでバスタブがない物件があります。印象としては「意外とバスタブ無しの物件があるぞ」と感じました。とりあえずは賃貸に出すにしても、将来自分が使う時にバスタブがないのは、イヤだということで、バスタブ有りというのは重要な条件でした。
洗濯機・乾燥機
短期レンタルを意図したようなコンドミニアムにはローンドリーがあって、部屋には洗濯機を置く場所がありません。共同ローンドリーは、乾燥機も含めて1回5ドルぐらいで費用の負担は大したことはありません。洗濯物を放おっておくのもいやだし、洗濯に拘束されるのも辛いし・・・、長期の賃貸を考えると、洗濯機・乾燥機があるのがベターだと思います。
駐車場
普通にワイキキ周辺を歩いていると分かりませんが、コンドミニアムは低層階が駐車場になっています。別棟が駐車場というのもあります。アメリカは言うまでもなく車社会です。ワイキキで駐車場だけを見つけるのは至難の業です。賃貸には駐車場が欠かせないでしょう。居住用に建てられたコンドミニアムの駐車場は、所有権に付随していて、駐車スペースが決まっているのは割りとあるようです。中には、タンデムと言って、縦に2台止められる場合もあります。
ペット
ワイキキでもペットを飼っている人が多くなっているそうです。ペットフレンドリーなコンドミニアムが実際にどれくらいあるかは分かりませんが、不動産エージェントによると、それ程多くないとのことです。また、賃貸に出す場合は、有利な条件になり得るだろうという説明でした。

4/29/2013

ハワイで不動産を買う時は、「Viewを買え」と言うことをよく聞きます。ビューとは、部屋からの眺望のことです。ホテルと同じで、オーシャンビューが一番価値が高いのはお分かりいただけると思います。内装は後から改善できますが、窓からの眺めを変えることはできません。お金があっても景色を買い足すことはできません。だから、ビューを買えというわけです。

しかし、所有権付きの物件でオーシャンビューを買おうとすると、最低でも40〜50万ドルが必要になります。会社勤めの人間がローンでこのレベルの物件を買うのは無理があります。では、海が見えなければ、後は同じか？というと、そうではありません。山の景色と夜景、ダイヤモンドヘッド、運河、ビル、または、隣のコンドミニアムなど、海が見えなくても、幅は広いです。

予算的には、マウンテンビュー、つまり山の景色が現実的です。ワイキキから見える山はよく見ると表情があって、緑がとても美しいです。海は、夜には真っ暗になってしまいますが、山側はオレンジ色の外灯がキレイな夜景は映し出してくれます。コンドミニアムの立地条件や階数によっては、少し海が見える場合もあります。物件を見て、ぜひ景色を体感してみてください。

4/28/2013

ワイキキのコンド物件を見に行く。

ワイキキのコンドを買う気満々で、物件を見に行くと言っても、観光気分で「一度適当に見せてください」と簡単に物事が進みません。（その日に参加できる見学ツアーをやっているエージェントもいるので調べてみてください。）不動産エージェントは慈善事業ではなく、ビジネスとしてやっているわけですから、とりあえず見せてくださいというだけでは真剣に取り合ってもらえないのが普通です。

それだけに、不動産エージェント、モーゲージ会社と連絡を取って、さらに書類も用意するなど、意外と手間のかかる作業を終えて、初めて物件の内覧に到達します。ハワイに到着してもローンのことが気になりますが、物件を見るとやっとここまで来たという気分になります。

お世話になったHawaii Hale Realtyは、約束の朝の時間に迎えに来てくれました。後は、流れに乗るだけです。私の場合は、9時ごろからスタートして、2時ぐらいまでの間に、5軒のコンドミニアムを見ました。

建物のエントランスから入って、エレベーターに乗り、内覧できる部屋に行きます。持ち家だったり、賃貸だったりしますが、その時は住人が外に出てくれています。部屋の他にも、駐車場、プール、BBQなどの付帯設備も確認します。売主のエージェントが説明してくれる物件もありました。

物件を見に行く時には、以下の点を覚えておいてください。

必ず写真を撮る。
他人の家ですからプライバシーの問題がありますが、NGと言われない限り、写真を撮っておきましょう。記憶はいい加減ですから、帰ってから話をする時に写真がなければ混乱します。思っている以上に、これは重要です。
きちんとメモを取る。
写真だけでなく、思ったことは文字にしておきましょう。その場での感覚や第一印象は決断する時に振り返るべき情報だと思います。いくつか見ているうちに感じたことは薄れていきます。記憶を蘇らせるためにメモの効果は絶大です。
夫婦なら必ず一緒に行く。
一世一代の買物をするのに、夫婦ならどちらか独りで行くことは考えられませんが、金銭的なことを考えているのはどちらかの一人だと思います。金銭的な心配を抱えていると、純粋に物件を見ることが難しくなります。こういう時にこそ役割分担が必要です。ウチの場合は、突然前向きになってやる気を見せた妻が私よりも物件の良し悪しを確実に判断していました。

内覧は48時間前にアポイントを取るなどの条件が売主によってあります。後でもう一度見たいと思っても、すぐに希望が叶うかどうかは分かりません。欲しい情報はその場で自分のものにし、後で混乱しないように、出かけてください。

4/27/2013

海外送金にかかった時間。

購入プロセスをブログで書き尽くすには、まだ先が長いですが、外国送金に関しての情報はネット検索しても得られなかったので、先に書いておきます。

１）住信SBIネット銀行からシティバンクへの送金
住信SBIネット銀行のコールセンターに電話して送金を依頼。オペレータは、「2−3日後に送金を行います。送金後の所要日数はお答え出来ません。」とのことでした。実際は、依頼日から2日後に送金され、口座を確認した昼ごろには、シティバンクのマルチマネー口座に入金されていました。

2）シティバンクからセントラルパシフィックバンクへの送金
ありがたいことにシティバンクは19時まで開いている店舗があります。仕事を終えて店に飛び込んで、外国送金の依頼を完了。送金自体は翌日でした。そのまた翌日、ネットからワイキキの口座を確認したら、送金金額が満額ですでに入金済みでした。途中で手数料を取られることもなくて良かったです。因みに、シティバンクは週末営業している店舗では外国送金の依頼ができます。送金は翌営業日になります。出張所扱いの支店では外国送金ができないのでご注意ください。

※　一つ訂正です。セントラル・パシフィック・バンクの入金には10ドルの手数料がかかっていました。電信送金による入金手数料は、2013年7月1日から12ドルになります。

（シティバンク銀行は、SMBC信託銀行が営業を引き継いでいます。）

ローンオフィサーと会う。

ハワイに着いて、まずは物件を見ると思うかも知れませんが、最初にローンのことを確認する方が大切です。どれぐらいの返済になるのかが分からないと、物件を見ていても心配の方が大きくて、大事なことを見落とてしまうかも知れません。

ということで、モーゲージ会社に行って、ローンオフィサーと最初に話をしました。もちろん日本から持参した必要情報を持って行きます。

話をすると言っても、30分ぐらいの間に、エージェントが手配してくれていた物件のいくつかについて、30年ローンがどの程度の返済になるかを計算してくれるというのが主な作業です。日本で住宅ローンを借りるときのような、計算書が出てきたりするわけではありません。

具体的な数字として、手描きのメモで示されたのは、以下の数字でした。

30年の固定金利は、高めの設定で5%。

物件①
価格：　245,000ドル
頭金：　85,750ドル（35%）
ローン：　159,250ドル
ローン返済月額：　855ドル
税金：　65ドル
管理費：　358ドル
月額支払合計：1,278ドル

物件②
価格：　330,000ドル
頭金：　92,000ドル（30%）
ローン：　238,000ドル
ローン返済月額：　1,278ドル
税金：　77ドル
管理費：　478ドル
月額支払合計：1,833ドル

毎月の費用としては、これ以外に、管理をお願いする不動産会社の管理費があります。これが、家賃の10%ということでした。33万ドル程度の物件なら1700〜1800ドルの家賃収入が期待出来ます。収入に対して税金がかかりますが、大雑把に言えば、不動産会社に払う管理費分が毎月の持ち出しになるということです。

私は、これならなんとかなるかもと納得して、物件回りに出かけることにしました。

補足：管理費は毎年と言ってよいほど上昇します。上の数字は2013年当時にものですので、物件情報を集める際に確認してください。また、金利も変化しますので、その都度確認をお願いします。

4/25/2013

いざ、ハワイへ。

不動産エージェントを決めて希望を伝え、モーゲージ会社に連絡を取りローンが組める金額を確かめたら、ハワイに行く段階です。

ハワイにやってやるべきことは、次の3つです。不動産エージェントに依頼して、予定を組んでもらいましょう。

物件を実際に見る。
一番の目的ですね。ウェブで情報を見ているのと、実際の物件を見るのとでは、まったく違います。自分が必要な条件が、より明確になります。半日あれば、5軒ぐらいは回れます。
モーゲージ会社と相談する。
担当してくれるローンオフィサーと会って、実際の物件の条件に合わせて、ローンを計算してもらいます。管理費や税金は、物件によって違うので、家賃との収支は、微妙に異なります。
銀行口座を開設する。
コンドミニアムを所有して賃貸に出せば、収入があり、支払いがあります。その気になったのなら、銀行口座を持って、その日に備えましょう。

私は、Pacific Access Mortgage という会社にお世話になりました。担当の女性は、日本人でもちろん日本語でコミュニケーションできました。ハワイへ行く時には、ローン審査のために、以下の書類の提出を依頼されました。すべてコピーでOKです。他でも同じはずです。

過去2年の源泉徴収票
最近の給料明細、2か月分
住宅ローンの明細表（残高、毎月の返済額が確認できるもの）
ローンの支払が確認できるもの（過去12回分の支払）
自宅の固定資産税額が確認できるもの（2年分）
流動資産の確認ができるもの、残高証明、銀行通帳、残高通知など（月毎のステートメントの場合、最低2か月分）
クレジットカード会社2社からの信用状（これは、実際に契約が決まったら提出）

希望の物件が見つかりますように！

4/24/2013

モーゲージ会社に連絡 – どれぐらい借りれるのか。

ハワイでコンドミニアムを購入するには、二つ方法があって、一つは、全額キャッシュで買う方法。もう一つは、ローンを組んで購入する方法です。多少年収が高めのサラリーマンだって、40代、50代で多額のキャッシュを持っていることはまずあり得ないでしょう。外資系証券会社の営業や投資銀行部門で働いていれば簡単なことかも知れませんが、それは例外です。

ローンを組む場合、不動産エージェントからモーゲージ会社の紹介を受けます。この会社にいるローンオフィサーが、どの程度の借り入れができるかを教えてくれます。最初の判断は、まず、頭金がどれだけ用意できるかです。一般には、30%程度の頭金が必要とのことですから、10万ドルの資金があれば、33万ドルの物件が購入できることになります。ただし、30年ローンというのがその条件になります。

ハワイに行く前に、モーゲージ会社に電話をして上限金額を確かめます。それではじめて、エージェントは、オススメの物件を提案してくれることになります。

担当してくれたローンオフィサーに聞いてみると・・・

Question: 30−35万ドルの物件を頭金30−35％で購入する場合、ローンの承認が出る条件として、日本の持ち家のローンの返済が年間200万円ぐらいだと、どれくらいの収入が必要でしょうか？また、他に考慮される条件（転職、勤続年数、その他）はありますか？
Answer: 購入した物件からの収入を勘案した場合、毎月の収入は、最低でも6000ドル程度が必要とのこと。家賃収入を見込まない場合は、1万ドル程度の月収だそうです。年収にすれば、7万2千ドルから12万ドルが最低ラインになりそうです。また、転職が過去2年以内にあったとしても同じ職種であれば問題にはならず、とにかく、職務経歴と収入がローンの審査では重要ということでした。

どうですか？買えそうな気がしてきたでしょうか。

4/23/2013

最初にやっておくべこと：外国送金の準備

ここまで読んでいただいて、興味をもったなら、もし、コンドミニアムを購入する気になっているなら、今すぐやっておくべきことがあります。

（現在、シティバンク銀行は、SMBC信託銀行になっていますが、サービス内容などは変更されていません。）

それは、次の3つのことです。

シティバンク銀行に口座を開く。
住信SBIネット銀行に口座を開く。
住信SBIネット銀行の外貨送金サービスにシティバンク銀行のマルチマネー口座を登録する。

コンドミニアムを購入するには、頭金が必要です。英語で、Down Payment と言います。金額としては、数万ドル前後から十数万ドルになるはずです。この金額を送るには、ネットバンキングでは受け付けてもらえず銀行の支店に行かなければなりません。外国送金の基本的な手数料は、どんな銀行でも取られますが、準備をしておけば余分なコストを払わなくても済むのです。

頭金は、米ドルで支払うので、円資金をドルに転換します。この時、普通の銀行でドルを買うと、1ドルにつき1円を取られます。これはシティバンクでも同じです。10万ドルなら10万円銀行に支払うということです。まず、このコストを低くすることが可能です。住信SBIネット銀行は、為替マージンが1ドルにつき9銭です。これは、10万ドルで10万円のコストが、9000円にを抑えられるということです。

住信SBIネット銀行のドル送金は、国内の本人名義の口座のみ可能です。また、1回の送金に3000円の手数料がかかります。ですから、3000ドルだと1ドルにつき1円9銭のコストになってしまうため、送金する銀行で外貨両替を行った方がお得かも知れません。この点は、いつか書きたいと思います。

次に、シティバンク銀行ですが、大都市にしか支店がないので、地方にお住まい方は、ちょっと使い辛いとお考えかも知れません。しかし、多分、上に書いた10万円のことを考えれば、電車で2時間使えば支店に行ける人にはお勧めできると思います。

では、シティバンク銀行のどこが良いかというと、実際の送金にたいして、外国送金手数料が発生します。これをリフティングチャージと言いますが、シティバンクで送金するとこの手数料はありません。リフティングチャージは、送金額に対して0.05%というのが一般的なようです。10万ドルなら50ドルになります。外国送金は、頭金だけでなく、所有してからも発生するので、長期で見るとこの差は小さくないはずです。

因みに、コンドミニアムを購入したら、権利譲渡までに少なくとも2回または3回の送金を行うことになります。

最初の手付金、1000ドル（これは最初の内見の時に持参することが可能です。）
追加の手付金、4000ドル
頭金

私は、最初の1000ドルと2回目の4000ドルを三井住友銀行から送金しました。この時の一回分の手数料は、海外送金手数料4000円と関係銀行手数料2500円の合計6500円でした。シティバンクの口座を持っていて、送金先の登録が間に合えば、1回3500円で済んだはずですが、残念ながら、この時点では口座をもっていませんでした。（SMBC信託銀行の手数料は、こちらからご確認ください。）

頭金は、お勧めの方法で送金することができました。為替マージンは、10万円以上セーブして、住信SBIネット銀行3000円、シティバンク銀行4000円の手数料を支払いました。三井住友銀行でも、10万ドルなら関係銀行手数料が5000円近くになるはずなので、どちらがお得かは、理解していただけると思います。

また、FXを利用して為替コストを抑える方法もあるみたいですが、詳しく調べると手数料がいろいろあってよく分かりません。巷では、為替スプレッドが安いまま、外貨を受け取れるようなことが言われていますが、外貨受け渡し手数料というのがあって、1ドル当たり20銭とか40銭を支払うことになります。また、時間をかけてFX口座を開いても後で使う人はほとんどないと思います。FXのことを勉強する時間もかかります。住信SBIネット銀行なら、日本円をドルに替える外貨普通預金をするだけです。口座自体も、振込手数料が毎月3回無料とか、ATMが同様に5回無料など、継続して使えます。ここに書いてある方法をお勧めします。

最後に、なぜ「今か？」ということですが、要は時間がかかるからです。私はすでに住友SBIネット銀行の口座を持っていましたが、シティバンクの口座は新規で開設しました。身分証明書の解像度が低くて、ちゃんと受領されず、2週間近くかかりました。そして、住信SBIネット銀行に外貨の送金先を登録するには、最低2週間かかります。これらをすべて整えるには1ヶ月ぐらいになるので、結構焦ると思います。だから、今すぐはじめてください。

4/22/2013

不動産エージェント

エージェントというのは、代理人です。アメリカでは、売手にも買手にもエージェントがつきます。仲介不動産業者が売手と買手をつなぐ、日本の取引とは異なっています。また、買手は手数料を払いません。エージェントにもいくつかの資格がありますが、その辺りは、簡単に調べられるので、ここでは触れません。実際に購入プロセスにおいて、エージェントについて知っておくべきことは以下のポイントです。

買手、売手が指名するのは、それぞれ一人のみのエージェント。
買手の立場で言えば、何人かのエージェントに声をかけて、一番良い条件を選ぶというようなことはありません。物件情報はすべて登録されているので、特定の人しか知らないというものはありません。また、専属だからこそ、エージェントは、顧客の利益を最優先に考えてくれることになります。会社の所属していても、エージェントは、手数料収入がサラリーのほとんどを占めるようですから、まず指名を受けるという意味の大きさが分かると思います。
買手は手数料を払わない。
売買手数料は6%で、全額を売手が支払います。これを半分ずつ、売手と買手のエージェントが受け取ります。
売手と買手のエージェントが同じケースもある。
デュアルエージェンシーと呼ばれるようです。きちんとした、交渉の体制にならないので、基本的には避けた方が良いという意見が強いようです。デュアルエージェンシーでエージェントが一人でも手数料は6%のままです。
エージェント同士が交渉することはない。
購入プロセスにおいて、例えば、条件について、買手と買手のエージェントが相談して、売手に投げかけるということがあります。その内容について、エージェント同士が交渉して話をまとめることはありません。売手のエージェントは、売手本人と相談協議し、その結果を買手のエージェントを通じて、買手に伝えてきます。

4/21/2013

エージェントに購入希望の条件を伝える。

ワイキキでコンドを購入するための代理人をお願いするエージェントには、まず、探している物件の希望を伝えます。私は、以下のポイントを伝えました。

購入しても10年は、貸し出す。
定年を過ぎれば、年に3−6ヶ月利用したい。
手持ちの資金は、10万ドル。残りは銀行ローン。
ローンと管理費などは、全額は無理でも出来る限り家賃収入で賄いたい。
将来の個人利用を考えると、1ベッドルームが良いのでしょうが、予算からするとスタジオか？
とりあえず貸すことを考えれば、オーシャンビューのあるスタジオが適当か？
レンタルの最低期間は1ヶ月の物件
バスタブは必要
また、地域としては、将来、車なしで生活できるワイキキ周辺

エージェントからのアドバイスは以下のようなものでした。

10年間賃貸にするなら、その目的を優先して物件を探すこと。自分で使う時には、買い替えが可能。
料理ができるフルキッチンがないとローンが利用できない。
（スタジオタイプは水道があって電子レンジだけというような簡易キッチンの場合がほとんどなので、ローンでの購入不可）

では、これで物件探しが始められるかというと、そうではありません。エージェントには、モーゲージ会社を紹介するので、連絡して欲しいとメールがきました。モーゲージ会社は、単純に言うと、いろんな銀行とつながりがあって、顧客に対して一番適切なローンをアドバイスしてくれます。ローンが組める金額が分かってはじめて、自分が購入できる物件が判るわけです。

4/20/2013

ワイキキの不動産会社に連絡する。

ハワイには、日本人の顧客を相手にしている不動産会社がいくつかあります。日本語が通じるととても安心できます。

その中からどこを選ぶかは重要ですが、一度数社と会ってから、どの会社と付き合うかを決める時間は普通ありません。また、慣習としていくつかの会社、エージェントに連絡して、仲介をお願いすることはありません。買手のエージェントとして、一社を指名することになります。毎月ハワイに行っていれば選ぶプロセスにも時間がかけられますが、そんなことはあり得ません。ましてや、お金に一切の不自由がなかったとしても、仕事をしていれば、短期間に何度もハワイに通うのは現実的ではありません。

そういう意味では、良い不動産会社に巡り会うのは運だとと思います。

私も3社にメールで連絡してみましたが、数回のメールのやり取りでは、相手のことはよく分かりません。それと、メールに対する回答は結構ドライな感じでした。私がエージェントを選ぶ時に考えたことを書いてみます。

会社の大きさは気にしない。
エージェントは、会社に所属していますが、基本的には個人商店のようです。不動産会社としての規模よりも、相性が良さそうか、人間的に信用できそうか、ということの方が重要だと思います。
一緒に頑張ってくれそう。
会社勤めの人間がワイキキにコンドミニアムを買うこと自体、チャレンジですよね。ということは、夢の実現に向けて一緒に頑張りましょう。でも、無理に引っ張るわけではない。そんな空気感が大切だと感じました。
管理ができる。
外国人が不動産を所有すると、ローカルで管理してくれる人を指名しなければなりません。不動産会社によっては、管理の仕事を受けていないので、注意してください。
高額物件に特化していない。
エージェントによっては、富裕層を得意としている人もいるでしょう。そういう人に当たると、小額物件バイヤーは邪険に扱われないとも限りません。希望をぶつけて、まじめに取り合ってくれるかを確かめましょう。

不動産会社の立場からすれば、興味本位の問合せは数多いけれど、ビジネスにつながる見込み客は少ないのだと思います。その中で、本気度を示すのも、重要です。メールのやり取りで個人的な情報を伝えるのは、躊躇するかもしれませんが、物件の希望と一緒に、早い段階で年収や住宅ローンの返済額などを連絡することをお勧めします。興味の度合いも伝わるし、どの程度の物件が購入できるかの判断も可能になるので話が進みます。

私が最終的に、バイヤーエージェントをお願いしたのは、Hawaii Hale Realtyという会社です。ハワイハレリアルティは、他に連絡するエージェントがないなら、話を進めさせていただきますということでした。上に書いたようなことは考えていましたが、決めたのは直感でした。

4/19/2013

気に入った物件を調べる：売買履歴の確認

気に入った物件があれば、その物件が過去にどのように取引されたかを知る方法があります。サイトはこちらです。固定資産税に関する情報のウェブサイトのようです。

サイトが開いたら、Noに番地、Streetに通りの名前を入力します。例えば、445 Seasideと入れると、Island Colonyというコンドミニアムの情報が出てきます。そうすると、オーナーの名前が並んでいます。ブログの最初にお断りしましたが、自分がどの建物の何階に持っているかを書けば、名前が知られてしまいます。結構怖いですが、情報を得る意味ではとても役に立つので、ちょっと気持ちは複雑です。

お目当てのユニット番号を見つけて、クリックすると、ページが変わります。Owner Type には、所有権を持ったオーナーは、Fee Ownerとあります。Feeというのは、土地を使って収益を得る権利と理解できます。借地権付きの場合は、Fee OwnerとLesseeが記載されています。Lesseeは賃借人です。

今度は、下の方にに注目してください。Sales Informationがあります。ここには、そのユニットがいつ、どんな金額で取引されたのかが明確になります。Fee Conveyanceというのは、基本的には、売買価格ですが、非常に大きな金額と小さい金額が並んでいる場合は、借地権を買い取った場合です。Leaseは、借地権付きで買ったということになります。

売買価格を見ると、現在の所有者がどのぐらいで購入し、どのように売りたいのかを想像出来ます。長く持っているオーナーは、売り急がないかも知れません。市場価格が購入価格より下回っている場合は、損を少なくしたい可能性が高いです。状況はそれぞれ違うでしょうが、オファーのアプローチを考えるために役立つと思います。

4/18/2013

英語の必要性

これまで紹介してきたウェブサイトは英語です。日本人に優しく情報を紹介しようとしている会社やサイトもあります。英語自体の必要性はどうなのでしょうか？

私がお願いしたエージェントによると、「英語がまったくできなくても購入されるお客様はいる」ということでした。しかし、一方で、「不動産会社が英語の契約書を勝手に翻訳することもできないのです」と話されていました。では、どうするのかというと、英語ができる弁護士にフィーを払って、口頭で文書の内容について説明を受けるそうです。

ハワイは日本人にとって相当に親切な場所ですから、不動産のエージェントだけでなくて、ローンをアドバイスしてくれるモーゲージ会社にも銀行の担当者にも、日本人で日本語ができる人が働いています。ですから、英語ができなくても平気と思えてしまいます。しかし、現実は結構大変だと思います。日本語ができる店員さんに助けてもらって物を買ったけれど、説明書は英語だし、不良品と分かっても諦めるしかない。そういう状況が不動産という商品で起きるのはリスクが大きいと思います。

最初のオファーから始まって大量の文章が送られてきます。すべて英語です。すべて現金で購入できる余裕があるのなら、契約内容が多少分からなくても問題ないのかも知れません。しかし、持っている資金を最大限活用し、少しでも有利に交渉しようとするなら、英語ができないと相当厳しいし、不安も大きいという覚悟が必要だと思います。

4/17/2013

なぜワイキキなのか？

ハワイ好きを公言する人は多いですね。青い海、常夏の日差し、さわやかな風、すごしやすい夜、自然と都会の共存、あれだけの条件を備えている土地は、ハワイ、殊にオアフ島以外にはないのではと思ってしまいます。しかし、なぜワイキキを選んで、コンドミニアムを購入することにしたのかの理由が私にはあります。

20年近く見続けてきた。
ワイキキのイメージから避けていたハワイでしたが、マウイ島に初めて滞在した帰りにオアフ島に立ち寄り買物をしました。その後、ハワイ島にもカウアイ島にも滞在して、オアフ島にはネイバーアイランドにも劣らない自然が広がっていることを知りました。子供ができて、NYなどの都会に行く機会がなくなり、自然とハワイに出かけることになったわけです。かれこれ20年近く街の変化を見てきました。なんでも知っているわけではありませんが、これほど通って、知っているところは、日本でも住んでいる場所以外にはありません。そういう安心感が一番大きな理由です。
将来、自分で過ごしたいと思う。
投資として考えると、ハワイの物件は、利回り2〜3%程度らしく、割が合いません。値上がり益を得られる可能性がありますが、それよりも、将来、自分で利用できることの期待が大きいです。ワイキキにコンドミニアムを買うというのは、高級車を買うお金の使い方とは違いますが、それでも、リスクを負うことになります。将来の目標のためなら、頑張れると思います。
物件が増える可能性が低い。
ワイキキには土地がありません。車で走っていても、遊休地を見ることはありません。また、新たに建設されるコンドミニアムは、豪華で手に届く価格帯ではありません。ということは、日本人の購入者だけでなく、ワイキキにコンドミニアムを買いたい、または、借りたいハワイの人にとっても、適当な価格帯のコンドミニアムは、今建っているものぐらいしかないということになります。その分、所有するリスクは下がるはずです。
物件価値が下がりにくい。
物件が増えなければ、価値が下がる可能性が低くなるのは当然です。それだけでなく、オアフの物件は、経済状況による影響を受けにくいという認識になりつつあります。ここから飛んでCondoのデータを見てください。数字は中古物件の販売価格です。Medianが中央値で件数の多い値を意味します。Averageは、売れた物件の平均価格です。2008年がリーマン・ショックですが、翌年に7%下がっただけで、元のレベルに戻りつつあります。不動産エージェントの間では、思った程下がらなかったと考えられているとのことです。
人が集まる場所である。
この20年の間に、日本人の海外旅行ランクでは、オーストラリアが1位になったこともありました。ハワイも時代遅れになったかのように言われたこともあります。実際に行っていると、そうではないことが分かります。常に活気にあふれ、人を魅了して止まず、新しいことが起きて、街が発展しています。ホノルル市は長期計画でワイキキの街並みを改善したのをご存知でしょうか。ロイヤルハワイアンショッピングセンターのホームページに関連の説明があります。これから韓国や中国からも旅行客が増えて、人が集まり進化していくでしょう。ワイキキが衰退していくことは、経済の側面からは可能性が非常に低いと考えられます。

整備されたカラカウア通り
借り物の写真ではありません。

購入物件をネットで探す（2）

ネットで物件を探すのにオススメのサイトがここです。oahure.com
リンク先は、すでにコンドミニアムの検索ページになっています。

このサイトのすごいところは、売り出し中の物件でだけでなく、売買プロセスにあるものや過去のデータも見えるところです。Eメールアドレスの登録が必要ですが、実際の購入を検討する場合には、過去のデータは必須です。似たような物件を検索し価格動向を見たり、フォトで見た目を比較するなど、使い方はさまざまです。

検索の用語を確認しましょう。

$Price Minは、予算の最低金額
$Price Maxは、予算の最大金額
Beds Minは、ベッドルームの数です。空欄のままでOKです。
右の方にあるFee Simple（土地所有権付き）はそのまま。
All Regionsは、Metroを選択。
Neighborhoodsは、Waikikiと入力。
Results Viewは、Comparison Viewを選びましょう。

最後にUpdateをクリック。
ワイキキで売り出し中のコンド一覧がでます。

因みに、こちらをクリックすると、このブログがターゲットとする紺子の一覧がでます。。

4/16/2013

購入物件をネットで探す（1）

現実的な問題は、ちょっと棚に上げておいて、どんな物件があるか知りたいですね。

幸いなことにアメリカの不動産は、データベースの整備が進んでいます。売り物件は数日以内に登録することも不動産業者の義務のようです。私が特に参照したのは、二つのサイトです。

Honolulu Board of Realtors
左上にあるProperties for Saleをクリックします。
地図のOahuをクリック、次にMetro Oahuをクリックすると、一覧が出てきます。ALLのチェックを外して、Waikikiだけを選択肢ます。

下の部分でスクリーニングしますが、最低限の選択項目は以下のとおりです。

Land Tenure:　Fee Simpleを選択。（土地の所有権付き物件です。）
Minimum Bedrooms：+１もしくは No Minimum
Maximum Price:　予算に応じてしてしてください。
Property Types:　Condo/Townhouseを選択。

良さそうな物件が見つかったでしょうか？

4/15/2013

お断り

具体的な情報を、という方針と裏腹に、私自身が購入している物件については、情報は出しません。それは、アメリカで買った不動産は、買主（所有者）の名前や購入価格が公開されるからです。機転の利く人なら、これまでの投稿を読んだだけで、私の名前を調べることができます。実際に、コンドミニアムを貸し出している人のブログを読めば、ご本人の名前を見つけることもできました。ですので、購入を考えている人に役立つ情報具体的に、私の体験は明確に、でもどんな物件をということだけは、ご勘弁いただければと思います。

4/14/2013

auのiPhoneをハワイで使いたい！

毎日使っているauのiPhoneをハワイで使えると知って、実際に使ってみました。投稿から時間が経つと購入できるプランなどが違ってくることはあると思います。ハワイに行く際は、ブログ投稿を参考にいろいろと確認の上、お試しください。

2017年11月4日追記： auのアンロックされていないiPhone 8 PlusでH2OのSIMが使えることは確認済みです。

~~ご注意ください。（2016年10月8日）~~

本体を交換された方は、ネットワークの利用制限を確認してください。　
（2016年10月31日）

不動産セミナーに参加

思い立って情報を得ようとした時に、セミナーがあるのを知りました。2012年の秋でした。

ハワイアンジョイという会社のセミナーです。興味のある人だけを登録させるためなのでしょうね。少しだけ参加費がかかります。具体的に考えるきっかけとしては、意味があると思います。ただ、客層としては、最低でも50万ドルをキャッシュで出せるぐらいのイメージと感じました。でも、そうでなくても参加を断られることはありませんでした。生の話を聞けるので貴重な機会です。

家族経営の会社で日本人の顧客をメインにビジネスされているようです。資格を見ると副社長の奥様はとても優秀な方のようで、本も読みました。個人的には、新しいものを買う必要はないと思います。古本を安価で購入し参考にさせていただきました。

セミナーに参加もしたし、メールも送りましたが、その後、売り込みのメールも連絡もありませんでした。客としてはイマイチだったと思いますが、それを差し引いても、押し売りはないようです。安心して参加して良いと思います。

タックスリターンに関する投稿

タックスリターンを自力でやりました。関連する投稿の一覧です。プロが作った申告書をもとに、IRS(米国の国税庁）の解説書を読んだり、ネットで情報を集めて、最後まで辿り着きました。

確定申告に関する投稿

日本での確定申告に関する投稿を目次にしました。これらの情報だけでは十分ではありませんが、考え方に関する部分と作業していて戸惑ったところをまとめています。

トラストに関する投稿

トラストの設定に関する投稿をまとめました。順を追って読んで行くと一通りのことが分かり、実際にどのようなアクションを取るのかが分かります。

購入までのストーリー

これからワイキキにコンドミニアムを購入することを検討される方がどういうプロセスを辿るかが分かるように購入に関する投稿について目次を作りました。ハワイのコンドミニアム購入検討から、物件探し、購入、そしてテナント決定までのストーリーを知りたい方は、順を追って読み進めてください。各タイトルをクリックすると別ウィンドウで記事が開きます。

4/13/2013

ブログの展開

どこから話を始めようか考えました。
重要と思われるところから述べるべきか？その方がポイントを理解するには、親切かも知れません。しかし、清水の舞台から飛び降りる決断まで至るには、紆余曲折があり、そのプロセス自体も重要な情報だと思います。ということで、時系列に話を進めて行くことにします。

ブログスタートします。

最初にハワイを訪れたのは、1995年でした。ホノルル空港のウィキウィキバスに乗るときの独特な臭いを嗅ぎながら、「この場所を知っている」と思ったのが始まりでした。それから1回の滞在に1週間で、10回以上訪れました。

そして、定年を迎えたら、ハワイで半年は暮らしたいと思うようになりました。しかし、具体的なプランがあるわけではなく、時が過ぎ、でもなんとなく、ハワイにコンドミニアムを持ったらどうなるか？買えるのか？というようなことを考え始めました。それが、まだ1ドル80円ぐらいだった2012年の半ばでした。

単なる憧れというだけでなく、ハワイが自分にとって特別な場所だと分かった今、そこに不動産を所有することが、人生におけるミッションと思い、決断をしました。金銭的に得するのか損するかは、まったく分かりません。とにかく、自分の気持ちを信じるだけです。

ハワイに家を持ちたいと考える人は少なくないでしょうし、動機はそれぞれだと思います。しかし、困ったことに、不動産の購入を考えるために必要な具体的な情報はネットでもまったくと言っていいほど見つかりませんでした。

そこで、興味のある皆さんに、情報をお届けしようと、ブログロスタートします。購入するコンドミニアムの所有権が移転するまでには、まだ山が一つ二つあると思いますが、多分最後まで辿り着くでしょう。

具体的な情報をお伝えしようと思いますので、お付き合いの程、よろしくお願いします。

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