コンド売却の税金： まとめ

ハワイのコンドを売却した時、どのように税金がかかるかを考えてきました。だいたい一通りの事柄をカバーしたので、今日は総集編としてのまとめです。

大きな流れをつかむことが目的です。詳細は、投稿を遡って確認できます。

1. まず物件取得費、修繕費用、改築費用など所有しているコンドの現状に至るまでに掛かった費用をまとめます。購入時の諸費用も含められますが、ローン関連の費用は加算できません。
2. 次に、売却で得た金額を出しますが、売却代金からは、エージェントに支払う手数料など売却に掛かった費用を差し引くことができます。
3. さらに、賃貸期間中の累積赤字（Unallowed Loss)を２の金額から差し引くことが可能です。
4. 1と3の合計を2から引いたものが売却利益になります。
5. ４で出した売却利益にキャピタルゲイン課税の連邦税15%、ハワイ州税7.25%を掛けたものが売却に関する税金となります。
6. また、売却益に対する税金の他に、Depreciation Recaptureがあります。賃貸期間中に減価償却した金額の累計に対して25%の課税があります。

もし、売却益がなければ、その部分にかかる税金はゼロになります。しかし、減価償却は消えることがないので、Depreciation Recaptureの25%は売却が赤字でも課税されるのだと思います。

コンドを売却すると、米国とハワイだけでなく、日本でも確定申告が必要になります。米国で支払った税金があれば、二重課税は避けられるようですが、正確なところは、改めて情報収集してみたいと思います。