今、コンドを売却するとどうなるか。

所有しているハワイのコンドと比較できる売り物件を見つけたことがあります。その物件の売値と比較すると、値上り率は13％程度です。

この数字をもとにコンドを売却したらどうなるかを考えてみます。

売却した時の税金がどうなるかは以前に検討したことがあります。買った価格と今売れそうな価格を比較すると、差額は5万ドルぐらいになります。では、この金額がそのまま利益になるかというと、世の中そんなに甘くありません。

売却する時に、手数料を負担しなければなりません。40万ドルで売れると（実際は、40万ドルで売れませんが、高めに設定して手数料を多めに計算したということです）、6％分の2万4千ドルを手数料で支払うことになります。ただ、この分は、売却費用になるので、利益から差し引くことが可能です。また、毎年の損金が累計で5万ドル以上あります。手数料と売却手数料だけキャピタルゲインの課税がないことが分かりました。

一方で、減価償却してきた分は、Depreciation Recaptureと言って、売却時に課税されます。減価償却の累計は4万ドルぐらいあります。なので、25％を掛けると1万ドルが税金となります。

単純な売却益が5万ドルとして、そこから手数料とDepreciation Recaptureを足した3万4千ドルを差し引くと1万6千ドル。でも利益は、これだけではありません。家賃収入でローンを支払っているので、ローン元金が減っています。年間4,500ドルぐらい減るから累計で2万ドルぐらい減っています。これは利益になります。そうすると利益が3万6千ドルになります。

どんぶり勘定もいいところなので、多分ですが、投資に対して3割ぐらいのリターン？という読みです。でもこれはアメリカに限った話です。日本は毎年の損金を自分の収入と合算しているので、計算のベースが異なります。三井不動産リアルティの説明をリンクしておきますので、ご覧ください。