ローン金額の設定を再考する。

テナントが決定してレント収入が確定した所で、今日は、住宅ローンの金額について考えてみたいと思います。

私がローンを組んでコンドミニアムを買っても良いと考えたのは、レンタルで入ってくる毎月の収入とローン返済を含む支出に大きな差がないので、まず購入して、返済しながら後のことは考えようと決断したからです。

まず、想定した毎月の収入です。

• 1BR家賃収入が月に1,800ドル。

続いて毎月の想定支出です。

• ローンの返済は、1,100ドル。（30年ローン）
• 固定資産税は、80ドル。
• コンドミニアムに支払う管理費は、500ドル。
• エージェントに支払う管理費が、180ドル。（ハワイハレ・リアルティは、レントの10％です。長期レンタルの管理委託費は、調べると10−20％程度のようです。）
• これらの合計は、1,860ドル

今の段階では、税金に関する理解が正確ではないので、その点は、考慮に入れないことをご了承ください。大雑把なところでは、GETは家賃収入の4.5％。不動産収入については、償却と費用が上回るので、税金を支払う必要がないはずというのが現状の理解です。

税金の考慮が後回しになっていますが、上記の収入1,800ドルと支出1,860ドルを単純に比較すると、その差は60ドルで、それが負担金額になります。では、その60ドルが持ち出しか？というと、そうではありません。想定した毎月のローン返済額1,100ドルの内、元本の返済にあたる部分は200ドル程度あります。ということは、60ドルを自力で払っても、それは元本の返済です。つまり、無利子で借りている部分に対する返済であって、ローンを借りた銀行に無駄なお金を自分で支払っていないことが分かります。

大胆なことを言えば、自分の現金支出が、月々のローン返済の元本部分の金額以下であれば、自分の稼ぎから払ったお金は、そのまま不動産資産に置き換えられていくと考えて良いと思います。親から1,000万円無利子で借りて使うことができたら、将来存在するはずの貯蓄を先に使っているだけで、損はしないという考えと同じです。

参考までに、1つのケースを考えてみます。返済期間30年4.8％固定金利で月々の返済が1,100ドルならば、21万ドル弱のローンが可能です。頭金が35％で諸費用が8,000ドルだと、およそ32.3万ドルの物件が買えることになります。頭金は、11.3万ドルです。諸費用と合わせると、必要な自己資金は12.1万ドルです。

持ち出しは元本の返済金額までに抑えるのがよいのではないかという考え方は、一通りのことが終わってから理解したものです。事前に認識していれば、管理費や固定資産税の金額は単に高い低いを判断するだけでなく、注意深く計算して考えていたと思います。特に、コンドミニアムの管理費は差があるので、金額が高い物件は避けるべきではないかと思います。管理費と固定資産税で、毎月の支出が数十ドル、場合によっていは100ドル以上の差があり得るわけで、その差額がローン返済に充てられるとすれば、非常に大きな違いを生みます。毎月の家賃収入で支出をカバーできれば、安心してローン返済ができると思います。ローン金額を設定する時にはぜひお考えになってみてください。