Interest Lock：ローン金利の固定

ブログを書き始めてからもうすぐで2ヶ月。実際のペースなら権利移転が起きているはずですが、クロージングの報告をするまでには、もう少しかかります。

ということで、今日は、住宅ローンの金利固定の話です。

そろそろクロージングの日程が決まるという頃に、ローンオフィサーからメールが届きました。質問は、どちらの金利にしますか？とのこと。オプションは次の二つです。

1. 金利4.50％。Origination Costは、1.25％（＄2,673.13）毎月の支払額(Principal and Interest)は、＄1,083.55。
2. 金利4.625%。Origination Costは、0.75% （$1,603.88）毎月の支払額は、$1,099.49。

用語の意味は・・・
　Origination Cost：融資手数料。#1の例で言うと、融資額の1.25%が手数料です。
　Principal and Interest：元本と利子（P&Iと略されたりします。）

アメリカで住宅ローンを借りると、Points（ポイント）という考え方があります。アメリカ人は、自分のクレジットヒストリー（融資支払いの実績）がローン金利に影響します。住宅ローンの場合、金利負担を軽くする方法があって、一定のコストを負担すれば、金利を下げてくれるのです。それをが「ポイントの購入」です。

細かいことは分かりませんが、1ポイント買うと、金利は0.125%下がります。上にある#1と#2のOrigination Costの差額は、#1の方が多くて$1,069.25です。このコストを支払えば、30年の固定金利が、4.625%ではなくて、4.50%になりますが、どちらがいいですか？というのがローンオフィサーの質問だったわけです。

では、どちらがいいか？ということは、以下のようにして考えます。

1. 毎月の支払いの差額を求める。$1,099.49 - $1,083.55 ＝ $15.49
2. ポイント購入の負担を出す。これは、$1,069.25ですね。
3. 2の数字を1の数字で割る。$1,069.25 ÷ $15.49 ＝ 69.03

3の答えの単位は、月です。つまり、月々$15.49負担すれば、69.03ヶ月で2のポイント購入の負担を払えるということになります。さらに言い換えると、ローンポイントの購入は、利子負担の一部を先払いしているわけです。69.03ヶ月を超えると、月々の負担が$15.49お得になります。

銀行からすれば、金利の回収を少しでも早くしたいわけです。もしかしたら借手は、3年でローンを払い終えてしまうかも知れません。だから、最初に金利部分を先払いしてくれるとその分、利子を下げましょうと借手に持ちかけるわけです。借手からすれば、金利の先払いで利子が下がるのはお得です。どちらにするかは、ローンを払い終える予定を考えて、ポイントを購入するかどうかを決めれば良いのです。

私は、69ヶ月後にローンを払い終える可能性がまったくなかったので、即決で#1のオプションを選択しました。