減価償却で所得が減ると本当に得するのか？

これまで書いてきたとおり、減価償却や金利負担で不動産所得がマイナスになれば、給与所得者の場合、税金の還付があります。短期的には、お金が返ってくるのですが、これは本当に得したことになるのでしょうか？

まず、所得が減ると、税率が変わる可能性が高いと思います。所得税率33%が23%になれば、その分税金が減ることになります。控除後の課税所得1000万円の人は、所得税が約176万円です。所得が800万円になると120万円になります。その差は56万円。これに加えて、住民税が違ってきます。住民税が高い市町村があるという話がありますが、殆ど差がないのが現実で税率は10%です。1,000万円なら100万円、800万円なら80万円で差額が20万円。所得税と足すと76万円の節税になります。

では、この76万円がマルマル自分のポケットに入るかというと、それは結構複雑です。

• 取得費用が減価償却されると、その分は、売却時の利益になります。どういうことかというと、3,000万円の取得費用に対して、毎年200万円の減価償却があったとします。10年後に売却すると、所有期間に償却した200万円 ｘ 10年 ＝ 2,000万円 は、売却の利益とみなされ課税されます。所有期間が5年を超えていると税率は15%ですが、5年以下だと30%です。
• 上で例としたケースでは、同じ年収が続くと納付する税金が毎年で76万円減ります。これをどうやって使いますか？ローン返済に使えば、金利支払が減らせます。76万円を10年返済しつづければ、760万円ですからバカにできません。
• 上に書いた課税所得1,000万の場合、納める税金（所得税＋住民税）は276万円です。800万円の場合は、200万円です。税金の還付がすべて建物の減価償却だったとすれば（本当はそうではないですが・・・）、その200万円に税金がかかっていないから税金が76万円少なくなります。これはどういう意味を持つのでしょうか？最初のポイントに書いたとおり、減価償却分は売却時に利益とみなされ課税されます。5年を超えて所有すると売却益の税率は15%ですから、10%強の差は節税になるのだと思います。しかし、売却益はアメリカでも課税されて、日本では二重課税にならないよう控除がありますが、本当のところがどうなるかはその時が来ないと分からないと思います。
• 所有が5年10年になれば、不動産価値の上昇が期待できます。ぜひそうなってほしいものです。キャピタルゲインがあれば、それで売却に関わる税金がカバーできるかも知れません。そうすると、所有期間中に戻ってきた税金は、すべて自分のものになったことになりますね。

私は素人なので、見えていないことがまだまだあると思います。しかし、単純に考えても次のようなことは言えるのではないかと思います。

1. 5年以内で売却すると売却益の税率は30%で、売却時には6%の手数料負担もあります。相当な利益がない限り支払う税金だけが増えて損をする確率が高い。中途半端な覚悟で買うのは危険です。
2. 不動産の譲渡課税の率よりも高い所得税率が適用されている人でなければ、不動産の減価償却をりようする意味がない。これは所得税と住民税を合計して考える必要がある。
3. 課税所得が減って還付される税金は、消費に使ってはダメで、新たなお金を生むか、長期的な支出を減らすような目的で使うべきでしょう。

こういうことを書いていると、知識を得るのが好きな人でないと、コンドミニアムを購入するのは無理じゃないか？と考えてしまいます。このブログに辿り着いて、この記事も最後まで読んだ貴方なら大丈夫に違いない・・・断言は出来ませんが。