コンド売却の税金： これは救いです。

前回は、Depreciation Recaptureを取り上げました。賃貸期間中に減価償却した分は、25%の税率で課税されます。減価償却の額と賃貸の期間によりますが、10年ぐらいの期間賃貸にすると、30万ドルのコンドでも数万ドルの課税額になります。これは、売却利益に対する税金とは別ものです。

これを知った時は、一瞬、額に汗がにじみました。

ですが、落ち着いて、さらに勉強を進めると、重要なことが分かってきました。

タックスリターンのForm 1040NRに、Unallowed Lossというのがあります。正確な訳語ではないですが、控除不可能な損失という意味です。

アメリカ人で給与所得がある場合は、一定の条件で2万5千ドルまでを給与所得などから賃貸運営による損失を控除できるのです。控除できない分が、文字通り、控除不可能な損失、Unallowed Lossになります。

居住者でない私のような日本人は、米国での所得はありません。ですから、損失はすべて控除できません。この控除できない損失をタックスリターンで毎年申告して、累積していきます。累積した損失は、コンドの売却時に控除することが可能です。

これは、不動産を賃貸することは、Passive Activity（受動的な活動）による収入と考えられており、その損失は、同様の活動による収入からしか控除できなためです。コンドの売却は、Passive Activityです。なので、賃貸の累積損失は、コンドを売った時に控除できるのです。

これはとても重要なポイントです。

Depreciation Recaptureで25%を課税されますが、譲渡税の計算のベースからは、累計損失が控除されます。つまり、累計損失 × （連邦税率＋ハワイ州税率）の分は、税金を払わなくて良いということです。

私の場合、現時点では、賃貸の収支による損失（＝売却時の税金が減る要素）と減価償却の額（＝売却時の税金が増える要素）がほぼ均衡しています。損失は、減価償却とモーゲージの利子負担が大部分を占めています。モーゲージの利払い負担が下がって行くか、家賃が上昇すると、収支全体での損失が減る傾向になるので、原価償却とのバランスが崩れますが、10年で損失はそれなりに積み上がっていくはずです。そのため、Depreciation Recaptureの課税が丸ごと、売却利益への課税にプラスされることはないと予想されます。

ご理解いただけたでしょうか？