キャッシュ・フローの考え方

投資利回りについての考え方をご紹介しました。それに加えてキャッシュ・フローを検討してみたいと思います。

投資利回りは、頭金に対する収益の割合で計算しました。キャッシュ・フローは、収益とローンの支払いの差額で計算するとのことです。

具体的に見てみます。条件は、利回りの時と同じです。

1. 物件価格は、32万ドル。
2. 頭金35%。112,000ドル。
3. ローンは、208,000ドル。30年で金利は5%。
4. 管理費は、500ドル／月
5. 固定資産税は、80ドル／月
6. 家賃は、1,800ドル
7. エージェントの委託管理費は家賃の10%

	月	年
想定家賃収入	$1,800	$21,600
空室・回収不能金	-$1,800	-$1,800
総収入 ①		$19,800
貸出費用（管理費・固定資産税）②	-$580	-$6,960
委託管理フィー ③	-$180	-$2,160
ネット収入　④＝①＋②＋③		$10,680
ローンの支払 ⑤		-$13,399
キャッシュ・フロー ④＋⑤		-$2,719

残念ながらキャッシュ・フローは、2,719ドルのマイナスです。私のケースでもマイナスでしたが、空室の1ヶ月がなければ、プラスになる程度なので、それ程ひどい数字ではないと思います。また、キャッシュ・フローのマイナスは、ローンの元本払い分を超えない限りは、本当の持ち出しにはならないと私は考えています。

キャッシュ・フローに対しては、ローンの支払を下げることが一番大きな影響力があるのは分かっていただけると思います。プラスにするには、頭金が購入金額の半分程度必要です。これをクリアするのは、なかなか難しいですね。